房地產投資算不算商業簽證類的“合格生意”?

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鄧家駿先生是鄧家駿律師事務所的首席合夥人。他提供的法律服務範圍包括投資法、商務與公司法以及房地產法與移民法。他有著與本文相關的法律經驗,包括代表房地產開發商與新移民辦理房地產購買、投資載體組建、合資企業交易以及商業交易建議。
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經常有新的或未來的商業移民客戶問我,他們能否通過投資房地產來滿足澳大利亞商業簽證類的條件。好消息是,這是可行的。房地產投資有可能[注意]符合移民條件。

我必須強調兩點:(一)被動投資(具體來說就是將房地產出租給公眾)和以較小的以專案為基礎的房地產開發不符合移民條件。(二)即使該移民的房地產投資商業計畫已達到州政府要求而給當地帶來大量和顯著的利益,並因此獲得州或領地政府的提名,也不意味著已經符合了聯邦政府的移民條件。

聯邦移民條例要求商業移民必須根據移民法符合三個條件:1. 該移民所計畫或從事的商業必須是合格生意2. 該移民已獲得此合格生意的主要所有權;3. 該移民須積極地以高管身份參與此合格生意的日常管理。如果該移民達不到以上三個條件,移民局有權取消簽證。所以商業移民請務必注意這一點!

在這裏簡單研究一下合格生意這個要求。在中華對移民與公民事務部部長(BC201102754)的案例中,該移民持有132類商業人才簽證,並在某個房地產開發專案投資了300萬澳元。這位移民在他的陳詞中表示他已經申請修改土地用途,以便將此塊土地用於公寓開發。但是上訴庭發現,此項投資在購入土地後就一直處於停滯狀態。除了購入土地與遞交申請修改用途之外,沒有任何實質上的開發。基於這個原因,這項投資不能算作是一個生意,也就不符合合格生意的定義。不過,這一案例的精華在於上訴庭高級主審官埃貢·範思先生的評語:“…如果有進行開發,那麼就有可能符合合格生意的標準,因為該開發專案會給澳大利亞創造或留住就業,也可能給澳大利亞經濟中的一些行業帶來活力和競爭。

此外,根據判例法,要達到合格生意的標準不意味著僅僅滿足移民條例規定的那些條件。在案例普澤對稅務局長 [2003] FCAFC 197中,法院還要求合格生意必須有重複性的活動以及某些永久的特徵。
如果你是協助商業移民進行投資的專業人士,如移民代理、會計或房地產經紀人,本文會有所幫助,起碼提供了相關資訊。澳大利亞法院嚴格要求專業人士必須履行其必要的職責,一旦沒有履行,將會追究其個人的疏忽或過失責任。問題是,怎樣才能保證已履行(或沒有忽略履行)必要的職責呢?

對於那些希望從商業移民引進投資資金的企業(如房地產開發商)來說,他們需要格外注意向投資者、買家或移民提供的報告稱述,例如報表和預測。如果你的報告稱述被發現有假,那麼根據消費者法,即使並非故意,你也可能因誤導性或欺騙性行為導致的損失而被追究責任。面對這種責任的風險非常大。

在其他一些案例中,由於法定所有權與受益股權之間技術上的差別,移民沒有達到獲得主要所有權的要求。專案公司的所有權結構是非常關鍵的。在下一篇文章中,我會更深入地探討所有權課題。

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